ניהול החשבון המשותף כרוך באחריות רבה מצד ועד הבית ומורשי החתימה בחשבון כלפי שאר השכנים בבניין.

חשבון הבנק של ועד הבית עשוי לצבור סכומי כסף גדולים של עשרות ועד מאות אלפי ש"ח. במקרים רבים נציגי ועד הבית מנהלים חשבון משותף שהיקפי התנועות והסכומים בו רבים וגבוהים בהרבה מההיקפים אליהם הם מורגלים בחשבונם הפרטי.

---

בפסיקה של בית המשפט שפורסמה לאחרונה "יושב ראש ועד בניין משותף שבו 28 דיירים בקרית ים יחזיר לדיירים 45 אלף ₪, לאחר שלא הפקיד את דמי ועד הבית בחשבון הבנק של הוועד" (ynet , 6/9/15).

לטענת ועד הבית החדש, רק לאחר שהיתה לו גישה לחשבון הבנק, נחשפה בפניו תמונה עגומה וקשה יותר ממה שחשב – בחשבון היו חסרים יותר מ-90 אלף שקל. השופט מאזן: "תמוה בעיני שהנתבע לא הפקיד את מלוא הכספים הנגבים בחשבון הבנק שנפתח למטרה זו, וחלק נכבד מההוצאות לא כובדו בחשבוניות או אישורי תשלום מאת מקבל התשלום, אין בנמצא חשבונית כדת וכדין".

אפשר ללמוד מאירוע מסוג זה  שכאשר ניהול חשבון הבנק של הבית המשותף לא מנוהל באופן: מסודר, תקין ושקוף לכלל השכנים, התנהלות כזו מזמינה "טעויות", אי סדרים ובזבוז של כספים.

הדברים שחשוב לדעת על ניהול חשבון בנק של הבית המשותף:

1. חובת ניהול חשבון

בהתאם לחוק המקרקעין (התשכ"ט) סעיף 16 לתקנון המצוי, חייב ועד הבית לנהל ולהפקיד את כספי הבית המשותף בחשבון בנק. מבחינת החוק אין דרך אחרת לניהול כספי הבניין לא במזומן ולא דרך חשבון בנק פרטי של אחד מחברי הועד.

עדיין קיימת תופעה, בעיקר בבניינים קטנים עם מספר מצומצם של דירות של ניהול דמי הועד במזומן כדי "לחסוך" את הפעילות הכרוכה עם חשבון בנק. מן הסתם התנהלות זו לא תקינה ומזמינה אי סדרים וליקויים בתפקוד הועד.

2. המסמכים שהבנק דורש לפתיחת החשבון

בעת פתיחת חשבון בנק לבית המשותף הבנק ידרוש לקבל לידיו:

• פרוטוקול מקורי של אסיפת דיירים שמצוין בו מי הם הנבחרים לנציגות ועד הבית שהינם מורשים מטעם הדיירים לפעול בחשבון 
• חותמת של נציגות ועד הבית.
• תעודות זהות של נציגי ועד הבית.

חשוב לפרוטוקול לצרף רשימה של הנוכחים באסיפה ולהחתים את הדיירים ליד שמם. אין אחידות בדרישות בין הבנקים, חלקם יסתפקו בפרוטוקול בו ההחלטות התקבלו ברוב רגיל עם מניין הנוכחים באסיפה וחלקם יתעקשו כי תחתימו את הפרוטוקול עם 66% מבעלי הדירות (למרות שלעיתים זו משימה בלתי אפשרית במקרה של בניין עם רוב של שוכרים).

3. מורשי חתימה בחשבון

יש לקבוע לפחות 2 נציגים שהינם מורשי חתימה בחשבון, לרוב זהו יו"ר ועד הבית והגזבר, כך שאם בעל תפקיד מתחלף ישנה רציפות בניהול החשבון. בנוסף ברגע שישנם מספר אנשים המנהלים את הכספים הסבירות לטעויות ואי סדרים פוחתת. ניתן להוסיף מורשי חתימה נוספים בהתאם להחלטות האסיפה ובכך להגביר את הבקרה והפיקוח.

בחלק מהבנקים מאפשרים חתימה על צ'קים ללא חותמת ועד הבית דבר שעשוי להקל על תפקוד הועד.  ניתן גם לקבוע בחשבון הגבלות שמחייבות חתימה של 2 מורשים על צ'קים מגובה של סכום מסוים ובכך להבטיח בקרה על הוצאה של סכומים גבוהים מהחשבון המשותף.

4. הגבלות לניהול חשבון ועד בית

חשבון ועד הבית מוגבל ליתרת זכות בלבד ולא יכול להיכנס למצב של מינוס. לא ניתן להנפיק כרטיס אשראי או כרטיס למשיכת מזומנים מבנקומט כך שכל פעולה של משיכת מזומן מהחשבון חייבת להיות פיזית בסניף הבנק.

5. שלמו בצ'קים

כדי לשמור על התנהלות תקינה ולצורך בקרה ומעקב מומלץ לשלם מכספי ועד הבית באמצעות צ'קים, כך ניתן לדעת תמיד מי הגורם אליו הועברו כספים ובגין איזו סיבה, כל צ'ק שיוצא מחשבון הבנק מופיע בחשבון עם כל הפרטים הנדרשים. מן הסתם קשה יותר לעקוב אחר כספים שניתנים במזומן.

6. חסכון בעמלות בניהול חשבון ועד בית

• ביום 1 באפריל, 2014, נכנס לתוקף תיקון בכללי הבנקאות (שירות ללקוח-עמלות), התשס"ח, לעניין שירות המסלולים. מדובר בשירות שמוזיל משמעותית את עלויות ניהול חשבון עו"ש עבור ועדי בתים.
• בהתאם לשירות זה, מחויבים הבנקים להציע ללקוחותיהם (יחידים ועסקים קטנים) שיטת תמחור נוספת: מחיר אחד לשירותים הבסיסיים הכרוכים בניהול חשבון העו"ש (מסלול בסיסי או מסלול מורחב).

השוואת תעריפי עמלות (₪) בחשבון עו"ש ומסלולי שירות

בבנקים השונים (יוני 2015)

• המסלול הבסיסי - כולל עד 10 פעולות בערוץ ישיר ועד פעולת פקיד אחת, ומחירו מפוקח ואינו יכול לעלות על 10 ש"ח. המסלול המורחב - כולל עד 50 פעולות בערוץ ישיר ועד 10 פעולות באמצעות פקיד.
• פעולה בערוץ ישיר שירות - זה כולל אחת הפעולות האלה: זיכוי חשבון באמצעות מסלקה, חיוב בכרטיס אשראי, הפקדת מזומן, משיכת מזומן במכשיר אוטומטי, העברה או הפקדה לחשבון אחר, תשלום שובר, שאילתת מידע בכל נושא (החל מהשאילתה השביעית
  בחודש), משיכת שיק, הפקדת שיק (לכל קבוצת שיקים - עד 20 שיקים), לרבות באמצעות תיבות שירות, חיוב על פי הרשאה לחיוב חשבון או הוראת קבע.
• פעולה ע"י פקיד - פעולות בסניף, כולל פעולות באמצעות טלפון או פקס, ובאמצעות מוקד טלפוני מאויש. שירות זה כולל אחת הפעולות האלה, הנעשית באמצעות פקיד בנק, לרבות באמצעות מוקד טלפוני מאויש: הפקדת מזומן, משיכת מזומן, הפקה ומשלוח תדפיס לבקשת לקוח, העברה או הפקדה לחשבון אחר, פדיון שיק (כולל משיכה בשיק עצמי), הפקדת שיק (לכל קבוצת שיקים - עד 20 שיקים), תשלום שובר, פריטת מזומן.
• אי הצטרפות למסלול, משמעותו חיוב בהתאם לשיטה שהייתה עד כה – תשלום עבור כל פעולה.
• מכאן שכדאי לוודא שיוך של חשבון הועד למסלול המתאים לכם הבסיסי או המורחב ובנוסף מומלץ לרכז ולהפקיד את הצ'קים של דמי הועד בקבוצות של  20, כך שפעולה זו תחשב כפעולה אחת בערוץ ישיר ותחסוך עמלות שורה מיותרות.

7. מה לעשות אם יש בחשבון יתרת זכות גדולה? – אל תתפתו להשקיע סכומי כסף גדולים של דמי ועד הבית במסלולים סולידיים או בכל מסלול אחר, גם כך הריבית נכון לשנת 2015 אפסית והסיכוי שתרוויחו מכך סכום משמעותי אינו גבוה, לא כדאי לקחת סיכון בהפסד (אפילו קטן) של הכספים המשותפים, מה עוד שרוב הכסף עתיד לשמש להוצאות השוטפות במהלך השנה.

8. שקיפות בניהול החשבון מול השכנים

נושא השקיפות בניהול הקופה המשותפת של הבית המשותף הוא אחד מדרישות היסוד מועד הבית בתקנון המצוי. כיום בעידן האינטרנט ניתן לקבל מהבנק קוד גישה מוגבל לשכנים לצפייה בלבד בחשבון וכך יוכלו להתעדכן באופן עצמאי ללא צורך להטריד בכך את נציגות ועד הבית.

9. פתיחת חשבון בנק משותף נוסף לפרויקט שיפוץ

במקרה ועתיד להתקיים שיפוץ גדול בבניין או ביצוע תהליך של תמ"א 38 מומלץ לפתוח חשבון ועד בית נוסף לפרויקט זה. ההפרדה בין החשבונות חשובה כדי למנוע מצב שבו תשלום ההוצאות השוטפות תלוי בפרויקט ולהיפך, כך שתהיה יכולת ברורה להבחין בין כסף שנועד לתפעול השוטף  של הבניין לכסף שנאסף לפרויקט.

10. מה עושים כשועד הבית  לא פותח חשבון בנק לבניין המשותף?

כאמור פתיחת חשבון בנק לועד הבית הינו חובה. במידה ונציגות ועד הבית אינה פועלת לפתיחת חשבון בנק.

בשלב הראשון יש לשלוח מכתב רשום (עם אישור מסירה) לועד הבית ולהציג לו את חובתו.

בשלב השני יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין – שלו על פי חוק ישנה סמכות שיפוטית ומנהלית לפעול בכל הקשור לסכסוכי שכנים. כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות, המפקח על רישום המקרקעין בלבד הוא זה שידון בנושא, כלומר: יש לו סמכות ייחודית, ואין אפשרות לפנות לביהמ"ש במקום פנייה למפקח.

לסיכום

ניהול החשבון המשותף כרוך באחריות רבה מצד ועד הבית ומורשי החתימה בחשבון כלפי שאר השכנים בבניין.

חשבון הבנק של ועד הבית עשוי לצבור סכומי כסף גדולים של עשרות ועד מאות אלפי ש"ח. במקרים רבים נציגי ועד הבית מנהלים חשבון משותף שהיקפי התנועות והסכומים בו רבים וגבוהים בהרבה מההיקפים אליהם הם מורגלים בחשבונם הפרטי.

התקנון המצוי לא מפרט באופן ברור את הכללים לניהול חשבון הבנק והקופה המשותפת של הבית המשותף, בכל אופן, צעד חכם יעשו בעלי הדירות אם יקבעו תנאים ברורים שלאורם תהיה נציגות ועד הבית מוסמכת לפעול.

התנהלות נכונה של ועד הבית בניהול החשבון המשותף תוך ביצוע פיקוח ובקרה הדדי על ידי חברי הנציגות, יש בידה להביא את ניהול הקופה המשותפת למצב אופטימלי ומשתלם לכלל הדיירים בבית המשותף.