לתקציב ועד הבית השפעה משמעותית על איכות החיים בבניין המשותף. דיירי בית משותף שיש בידם לשלם לבעלי מקצוע מיומנים לתחזוקת הבניין, לניקיון שלו ולרכוש ציוד ואביזרים לרווחת הדיירים ייהנו מאיכות חיים גבוהה יותר מדיירי בניין בו לא כולם משלמים לועד הבית וההתנהלות השוטפת לאחזקת הבניין נמוכה.

רוצים לדעת איך קובעים את גובה דמי הועד?  למי הסמכות להעלות את גובה דמי בועד?

---

גביית תשלום ועד בית הינו נושא מרכזי בתפעול הבניין המשותף ואם  אינו מתקיים באופן תקין הינו מקור לסכסוכי שכנים ומחלוקות.

 

מה אומר החוק בעניין?

מתוך חוק המקרקעין סעיף 58.א'

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

ראשית, תשלום מיסי ועד בית מעוגנים בחוק והינם בגדר חובה המוטלת על בעל הדירה ואינה ניתנת לבחירה.

 

החלק היחסי בהוצאות השוטפות (כלומר, תשלום ועד הבית) נקבע לפי שטחה של כל דירה ודירה, כך שהתשלום לכל בעל דירה הינו יחסי ובעיקרון, ככל שהדירה גדולה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעל הדירה בתשלום הינו גבוה יותר, וככל שדירה הינה קטנה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעליה הינו קטן יותר.ההיגיון שעומד מאחורי השיטה לפיה נקבע שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף אינו בהכרח משקף את אופן השימוש ברכוש המשותף, כלומר ייתכן ובדירה גדולה גר אדם אחד ובדירה קטנה יותר באותו בניין מתגוררים ארבעה נפשות. בישראל אין קשר בין מידת השימוש בנכס לגובה התשלום לועד הבית וכאמור שיטת החישוב של דמי ועד הבית נובעים משטחה היחסי של כל דירה ביחס לשאר הדירות.

 

אפשריות נוספת לתשלום

החוק אינו מגביל ומאפשר לקבוע בתקנון הבית המשותף שיטה אחרת לחישוב ההשתתפות בהוצאות: תשלום לפי מספר חדרים, חלוקה שווה בין הדירות או כל שיטה אחרת שמוסכמת על כלל הדיירים.

בישראל נפוצה מאוד שיטת התשלום האחיד מכל דירה אשר  נותנת תחושה אחידה בחלוקת הנטל בין כל הדיירים ויש בידה למנוע סכסוכים קטנוניים. בהרבה בתים משותפים מתנהלת גבייה אחידה של תשלום דמי ועד בהסכמת הדיירים בעוד שבתקנון המצוי של הבניין שיטת חישוב דמי הועד אמורה להתנהל לפי שטחה היחסי של הדירה.

 

למי הסמכות לקבוע באיזו שיטה לקבוע את תשלום ועד הבית

כפי שלמדנו לעיל, תשלום ועד הבית מורכב משני גורמים:

1. שיטת החישוב של ערך התשלום היחסי לכל דירה שזהו החלק של כל דירה בהשתתפות בהוצאות הבניין המשותף.
2. סכום דמי ועד הבית שיגבה מכל דירה.

הסמכות לשינוי שיטת החלוקה של דמי הועד אפשרית רק עם שינוי תקנון הבניין שלכך נדרש רוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות. לעומת זאת את שינוי גובה הסכום הנדרש לתשלום מכל דירה ניתן לקבוע ברוב רגיל באסיפת דיירים.

רוב הבתים המשותפים בישראל אינם עורכים תקנון מוסכם בין הדיירים, ולכן ברירת המחדל להתנהלות הבניין הינו לפי התקנון המצוי מכאן ששיטת חישוב התשלום, נדרשת להיות לפי שטחה היחסי של הדירה. למרות זאת ועדי בתים משותפים רבים נוטים לגבות תשלומי ועד בית באופן אחיד מסיבות של נוחיות בגבייה, הרגשה של שוויון בין הדיירים וגם מאי ידיעה של החוק.

כל עוד קיימת הסכמה בין הדיירים לגבות דמי ועד בית באופן שונה מהתקנון המצוי אין בכך פסול. אך קורה לעיתים שאחרי שנים של גביית דמי ועד באופן אחיד מגלה דייר בבניין כי עליו לשלם דמי ועד לפי שטח דירתו היחסי ולא באופן שווה ואחיד (מן הסתם מדובר בדייר שבבעלותו דירה קטנה יותר ביחס לשאר הדירות בבניין) והוא דורש להכיל את החוק בעניין זה. מה על הועד לעשות במקרה זה? במקרה זה החוק גובר על הסכמות של הדיירים, ולכן מספיק שדייר אחד יבקש לפעול לפי החוק כדי שכל הדיירים יחויבו לעשות כן

חשוב לציין כי היה ובעל דירה מתעקש כי חישוב חלוקת מיסי ועד הבית יעשה בהתאם לחוק, יש לחייבו בהתאם לחלוקה הקבועה בחוק מהמועד בו הגיש בקשתו אך לא רטרואקטיבית.

 

כיצד מחשבים החלק היחסי של כל דירה ואיך ניתן לדעת מהו שטח הדירה לצורך חישוב התשלום לכל דירה?

כדי לחשב מהו החלק היחסי של כל דירה ראשית מחשבים את כל השטחים של כל הדירות, בהמשך מחשבים לכל דירה מהו החלק היחסי בהתאם לשטחה ללא החלקים המוצמדים , מכאן שחניה , גג ,מחסנים וגינה לא יילקחו בחשבון בחישוב החלק היחסי.

את שטחי הדירות בבניין ניתן למצוא בנסח הטאבו של הבניין. ליד כל דירה בנסח מופיע החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, ולפיו ניתן לחשב את המסים בהם חייב כל דייר. במידה והמידע לא זמין בטאבו על החלק היחסי ברכוש המשותף - מאחר שבתים משותפים רבים כלל אינם רשומים בטאבו או טרם השלימו את תהליך הרישום, ניתן לאתר את שטחי הדירות בחוזה הרכישה בנספח של המפרט הטכני. אם אין בידכם את המפרט הטכני תוכלו למצוא אותו במשרדי אגף ההנדסה בעריה.

חשוב לדעת כי שטחי הדירות כפי שמופיעים בחשבונות הארנונה מחושבים בשיטה שונה וברוב המקרים שטחה של דירה כפי שמופיע בנסח הטאבו אינו זהה לשטח המופיע בחשבון הארנונה. בכל אופן נסח הטאבו הוא המסמך הקובע בעניין.

איך מחשבים את התשלום החודשי לועד הבית?

על מנת לקבוע מה גובה התשלום החודשי שעל כל דירה לשלם, תחילה נבצע הערכה של עלות התפעול החודשית של הבניין שכוללת: חשבון חשמל, אחזקת מעלית, ביטוח צד ג', חברת אחזקה וניקיון, גינון. בנוסף יש לחשב אלו הוצאות חד פעמיות צפויות לנו במהלך השנה כגון: בדיקת מהנדס מעליות, הדברת מזיקים, צביעת חדר מדרגות וגם את הסכומים הללו נוסיף לממוצע של עלות התפעול החודשי. בנוסף מומלץ לסכום ההוצאה החודשית השוטפת להוסיף עוד 10-15% שישמשו את ועד הבית לטיפול במקרים לא צפויים כמו: תיקוני שבר, טיפול בתקלות שאינן מכוסות ע"י הביטוח, טיפול משפטי בסרבני תשלום וכו'.

עתה לאחר שחישבנו את הסכום החודשי הכולל של ההוצאות השוטפות נחלק את הסכום בהתאם לכל דירה בהתאם לחלקה היחסי אותו מצאנו בנסח הטאבו (או במפרט הטכני של הבניין).

 

דוגמא לתחשיב:

• בבניין שבו ישנן 22 דירות סכום ההוצאה החודשית הוא 5,000 ₪.
• בבניין זה 3 טיפוסי דירות: 70 מ"ר, 95 מ"ר, 130 מ"ר
• שלב א' – נחשב את סך שטחי כל הדירות השווה ל- 1,910 מ"ר
• שלב ב' – נמצא את אחוז החלק היחסי של כל דירה השווה לשטח הדירה חלקי השטח הכללי (1,910 מ"ר)
• שלב ג' – נכפיל את אחוז החלק היחסי של כל דירה בהוצאה החודשית (5,000 ₪).